Innovazione o manutenzione straordinaria: da dove nasce il dubbio
Chi propone una pompa di calore in condominio al posto della vecchia caldaia centralizzata si scontra quasi sempre con la stessa domanda: con quale maggioranza va approvata? Per anni la risposta è dipesa da come si qualificava l'intervento. Se lo si considerava un'innovazione, cioè un'opera che cambia forma o destinazione delle parti comuni, serviva il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentasse almeno i due terzi del valore dell'edificio. Se invece lo si inquadrava come manutenzione straordinaria, perché sostituisce un impianto tecnologico esistente senza alterare volumi e destinazioni d'uso, bastava la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore millesimale, i cosiddetti 500 millesimi. Il codice civile aveva già aperto una strada intermedia: le innovazioni dirette al contenimento del consumo energetico e all'uso delle fonti rinnovabili si deliberano con la maggioranza più bassa. Anche la giurisprudenza recente ha ribadito che sostituire un generatore obsoleto con uno più efficiente non è un'innovazione voluttuaria, perché riduce i consumi e non trasforma l'edificio. Conoscere questa distinzione ti serve in assemblea: se qualcuno pretende i due terzi, puoi chiedere all'amministratore di verbalizzare il corretto inquadramento dell'opera.
Cosa ha cambiato il Testo unico delle rinnovabili
Il quadro si è fatto più chiaro con il Testo unico delle rinnovabili, il decreto legislativo di fine 2024 che ha riordinato le regole su autorizzazioni e installazione degli impianti a fonti rinnovabili. Il punto che interessa i condomini è che la pompa di calore, sfruttando l'energia aerotermica, geotermica o idrotermica, rientra tra gli impianti alimentati da fonti rinnovabili: la delibera che ne approva l'installazione sulle parti comuni segue quindi la maggioranza semplificata, cioè il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, senza bisogno dei due terzi. Di fatto il legislatore ha tolto l'argomento a chi usava la qualificazione come innovazione per bloccare il passaggio dal gas all'elettrico. Resta vero che la pompa di calore in condominio deve essere tecnicamente sensata: il decreto semplifica il voto, non ti esonera da una relazione tecnica che dimostri la compatibilità con i terminali esistenti, dalle pratiche edilizie eventualmente necessarie e dal rispetto dei vincoli paesaggistici dove presenti. Verifica che la convocazione citi espressamente la natura rinnovabile dell'intervento, così la maggioranza applicata risulta motivata nel verbale e la delibera regge meglio a un'eventuale impugnazione.
Come preparare l'assemblea e scrivere la delibera
Una volta chiarita la maggioranza, il buon esito dipende dalla preparazione. Chiedi all'amministratore di inserire nell'ordine del giorno un punto specifico sulla sostituzione del generatore con una pompa di calore, perché una voce generica come le varie ed eventuali non consente di deliberare lavori di questa portata. Prima della riunione fai predisporre una relazione di un termotecnico: deve indicare la potenza necessaria, la temperatura di mandata compatibile con i radiatori o i pannelli esistenti, la posizione delle unità esterne, l'eventuale potenziamento della fornitura elettrica condominiale e il livello sonoro atteso rispetto ai limiti di legge. Porta in assemblea almeno due o tre preventivi riferiti alla stessa configurazione. Nel verbale devono comparire il quorum costitutivo, i voti per teste e per millesimi, la spesa approvata e il criterio di ripartizione, che di norma segue i millesimi di proprietà salvo che il regolamento preveda tabelle diverse per il riscaldamento. Vale la pena deliberare nello stesso punto anche il mandato all'amministratore per chiedere l'incentivo pubblico, visto che per i condomini la sostituzione della caldaia centralizzata con una pompa di calore accede a contributi diretti che coprono una quota rilevante dell'investimento.
Unità esterna del singolo condomino: cosa serve davvero
Diverso è il caso del singolo proprietario che vuole una pompa di calore per il proprio appartamento e deve appoggiare l'unità esterna su una parte comune, come la facciata, il cortile o il lastrico solare. Qui non serve una delibera di approvazione, perché il codice civile riconosce a ciascun condomino il diritto di servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Sei però tenuto a dare comunicazione preventiva all'amministratore, con una descrizione dei lavori, in modo che possa informare l'assemblea; se l'intervento incide sulla stabilità, sulla sicurezza o sul decoro architettonico dell'edificio, l'assemblea può opporsi e a quel punto occorre trovare una collocazione diversa. Prima di ordinare la macchina leggi il regolamento condominiale, perché se è di natura contrattuale può vietare le unità esterne su determinati prospetti ed è vincolante anche per chi ha acquistato dopo. Verifica poi la distanza dalle finestre dei vicini e la rumorosità dichiarata dal costruttore nelle condizioni di esercizio invernale, quando il compressore lavora di più: un basamento antivibrante e una posizione lontana dalle camere da letto evitano contestazioni che finirebbero per costarti più dell'impianto.
