Donazione immobile
La donazione di un immobile è l'atto tramite cui un soggetto, definito dal legislatore donante arricchisce il patrimonio dell'altra parte, detta donatario, per il proprio spirito di liberalità e senza far nascere alcun onere in capo al soggetto che ne ottiene i benefici. La donazione è nulla quando si dimostra che la volontà è stata manipolata o forzata. Nel momento in cui si trasferisce la proprietà è possibile conservare l'usufrutto del bene, continuando a goderne soprattutto se si tratta della propria abitazione. Vi sono dei casi in cui è possibile revocare la donazione entro i cinque anni, come l'indegnità del donatario o la sopravvenienza di figli.
Procedura di donazione immobile
La procedura della donazione di un immobile comporta una serie di norme da rispettare affinché questa sia valida. Molto importante è il requisito della forma secondo cui l'atto deve essere inderogabilmente redatto da un notaio in forma solenne, quindi scritta. Altro aspetto fondamentale è la presenza dei due testimoni. La tassa sulla donazione spetta al donatario e varia in percentuale a seconda della categoria cui appartiene, se si tratta ad esempio del coniuge, del figlio, della sorella o di un estraneo. Si parte da una franchigia del 4% fino ad arrivare ad una dell'8%. Nel caso di revoca il soggetto donatario deve restituire quanto ha percepito.
Domande frequenti
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Chi deve pagare le tasse per la donazione di un immobile?Il pagamento delle imposte di donazione spetta esclusivamente al donatario, ovvero chi riceve il bene. L'aliquota non è fissa ma varia in base al grado di parentela tra donante e donatario. Per i familiari diretti come coniugi e figli, si applica un'imposta di registro pari al 4% sul valore catastale dell'immobile, con una franchigia significativa sui valori immobiliari. Per altri parenti come fratelli e sorelle, l'aliquota sale al 6%, mentre per soggetti estranei alla famiglia la tassazione può raggiungere l'8%. È fondamentale calcolare correttamente la base imponibile considerando anche eventuali ipoteche o vincoli presenti sull'immobile.
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È possibile continuare a vivere nella casa donata?Sì, è assolutamente possibile e molto comune riservarsi l'usufrutto dell'immobile al momento della donazione. In questo modo, il proprietario legale diventa il donatario, ma il donante mantiene il diritto di godere del bene, cioè di abitarlo o affittarlo e incassare gli affitti, fino alla sua morte. Questa soluzione permette di trasmettere il patrimonio in vita garantendo però la sicurezza abitativa al genitore o al familiare più anziano. L'usufrutto va indicato chiaramente nell'atto notarile e influisce sulla valutazione fiscale del bene, poiché il nudo proprietario acquista solo il valore residuo.
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In quali casi si può revocare una donazione di immobile?La revoca della donazione è un'eccezione e può avvenire solo in specifici casi previsti dalla legge, principalmente entro cinque anni. Le cause principali sono: la sopravvenienza o il ritorno di figli del donante (se questi non erano stati espressamente esclusi), l'inadempimento degli oneri imposti dal donante, o gravi atti di indegnità commessi dal donatario verso il donante stesso, come tentato omicidio o gravi maltrattamenti. Inoltre, la donazione è nulla se si prova che la volontà del donante è stata viziata da errore, violenza o dolo. In caso di revolta, il donatario deve restituire l'immobile e i frutti percepiti.
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Quali documenti servono per fare la donazione di un immobile?Per procedere con la donazione è necessario recarsi da un notaio, che redigerà l'atto pubblico obbligatorio. I documenti richiesti includono: le visure catastali e ipotecarie aggiornate dell'immobile, il documento d'identità e il codice fiscale di entrambe le parti, lo stato di famiglia del donante (per determinare le aliquote fiscali e le franchigie) e, se presente, la certificazione dell'eventuale usufrutto. Se l'immobile è in comproprietà, serve il consenso di tutti i co-proprietari. Il notaio verifica l'idoneità urbanistica dell'immobile e si occupa poi degli adempimenti fiscali presso l'Agenzia delle Entrate entro 90 giorni dall'atto.