Che cos'è l'usufrutto e che cosa prevede
L'usufrutto è il diritto di godimento che si ha su un bene altrui: al proprietario rimane la nuda proprietà dell'edificio o del bene ma non il diritto di godere e di abitarvi. Il beneficiario invece la utilizza per il periodo di tempo stabilito dal contratto: in ogni caso la durata non può essere superiore alla vita dell'usufruttuario. Di conseguenza al suo decesso l'usufrutto ha termine in quanto il diritto non può essere trasmesso agli eredi. Nel caso che il beneficiario sia una persona giuridica, la durata fissa dell'usufrutto è di 30 anni: alla loro scadenza la proprietà ritorna al proprietario nelle stesse condizioni in cui è stata effettuata la consegna. Nel settore immobiliare riveste un caso particolare il rapporto tra usufrutto e IMU.
Usufrutto e IMU
Per la legge italiana le tasse sulla casa non vedono tra i soggetti passivi il nudo proprietario dell'abitazione ma chi ne gode effettivamente, cioè il comodatario o l'usufruttuario. Di conseguenza il rapporto tra usufrutto e IMU stabilisce che l'imposta sia pagata, così come tutte le spese inerenti alla gestione dell'immobile (bollette, manutenzione, eccetera), non dal mero proprietario, ma da chi in realtà abita la casa. Infatti la prova della titolarità dell'immobile della proprietà è data dai risultati dei Registri Immobiliari e non dal catasto: nei primi sono segnati la residenza e il domicilio mentre nel secondo è indicata la proprietà delle particelle catastali.
Domande frequenti
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Chi deve pagare l'IMU quando un immobile è gravato da usufrutto?In presenza di un diritto di usufrutto, il soggetto passivo dell'IMU non è il nudo proprietario, bensì colui che effettivamente gode del bene, ovvero l'usufruttuario. La normativa fiscale italiana stabilisce chiaramente che l'onere tributario grava su chi risiede o utilizza abitativamente l'immobile. Di conseguenza, l'usufruttuario dovrà corrispondere l'intera imposta municipale propria, insieme alle altre spese di gestione ordinaria come bollette e piccole manutenzioni, indipendentemente dal fatto che il titolo di proprietà formale resti al nudo proprietario.
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Il nudo proprietario è completamente esonerato dal pagamento dell'IMU?Sì, il nudo proprietario è generalmente esonerato dal pagamento dell'IMU sull'immobile gravato da usufrutto, poiché il diritto di godimento spetta all'altro titolare. Tuttavia, è fondamentale verificare eventuali casi specifici o normative regionali che potrebbero introdurre eccezioni, sebbene il principio generale sia quello dell'esenzione per il nudo proprietario. L'onere fiscale ricade interamente sull'usufruttuario. È consigliabile consultare un commercialista per confermare la situazione specifica, specialmente se ci sono più proprietari o situazioni contrattuali complesse che potrebbero alterare la ripartizione degli obblighi fiscali.
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Cosa succede all'IMU dopo la morte dell'usufruttuario?Con il decesso dell'usufruttuario, il diritto di usufrutto si estingue automaticamente e la piena proprietà dell'immobile torna al nudo proprietario (o ai suoi eredi, se la nuda proprietà era stata trasferita). Da quel momento, il nudo proprietario diventa anche titolare del pieno godimento del bene. Di conseguenza, il pagamento dell'IMU tornerà a gravare sul proprietario, poiché ora coincide la titolarità della proprietà con quella del godimento effettivo dell'immobile. Gli eredi dell'usufruttuario non hanno alcun obbligo fiscale futuro legato a questa imposta.
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La registrazione dell'usufrutto al catasto cambia chi paga l'IMU?No, la registrazione al catasto non determina il soggetto passivo dell'IMU. Il catasto registra la titolarità delle particelle immobiliari (proprietà), mentre i Registri Immobiliari (Conservatoria) registrano i diritti reali di godimento, come l'usufrutto. Per l'Agenzia delle Entrate, ciò che conta è chi esercita concretamente il diritto di godimento. Pertanto, anche se il nudo proprietario risulta intestatario al catasto, sarà l'usufruttuario a dover pagare l'IMU, purché il contratto di usufrutto sia regolarmente registrato e opponibile ai terzi.
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Quali altri costi oltre all'IMU spettano all'usufruttuario?Oltre all'IMU, l'usufruttuario è tenuto a sostenere tutte le spese ordinarie di gestione e conservazione dell'immobile. Questo include il pagamento delle utenze (acqua, luce, gas), le spese condominiali relative alle parti comuni e ai servizi ordinari, nonché le riparazioni di manutenzione corrente e straordinaria necessarie per mantenere il bene in buono stato. Il nudo proprietario, invece, sostiene solo le spese straordinarie di natura strutturale che non siano dovute a usura o mancata manutenzione da parte dell'usufruttuario, come ad esempio interventi strutturali maggiori non imputabili al normale uso.
