Comodato d'uso

Il rapporto fra catasto e diritto civile

Presso gli uffici del catasto sono censiti i terreni e i beni immobili e sono conservate le mappe del territorio. L'accatastamento dei beni immobili ha finalità legate sia al diritto fiscale sia al diritto civile. Per quanto riguarda la funzione fiscale, presso il catasto vengono calcolati il reddito dominicale e il reddito agrario dei terreni. Dal punto di vista del diritto civile, gli uffici del catasto curano le schede dei beni immobili intestate ai possessori. Sulle schede vengono registrati i passaggi di proprietà dei beni, le costituzioni, modifiche ed estinzioni dei diritti reali di godimento e i contratti a effetti obbligatori come la locazione, l'affitto e il comodato d'uso. Il censimento catastale non ha valore di piena prova della proprietà e la registrazione del passaggio di proprietà o della costituzione dei diritti reali di godimento non ha efficacia costitutiva. Per la costituzione e la cessazione dei diritti reali immobiliari valgono infatti le regole stabilite dal Codice civile, dunque l'accatastamento non ha alcun influsso sui diritti reali.

La consultazione del catasto

Fino al 2012 la documentazione catastale era curata dall'Agenzia del territorio. Successivamente quest'Agenzia è stata incorporata dall'Agenzia delle entrate, che ne esercita oggi le funzioni. In alcune zone le funzioni catastali sono svolte dai Comuni. L'Agenzia delle entrate offre un servizio di consultazione online della banca dati catastale con la possibilità di ottenere visure a titolo gratuito e in esenzione da tributi limitatamente ai terreni di cui il richiedente è titolare. Per quanto riguarda i terreni di cui non si è titolari, è possibile fare ricerche per soggetto o per immobile e richiedere una visura a pagamento che verrà recapitata tramite posta tradizionale o elettronica. In alternativa si possono consultare i dati catastali degli immobili di un soggetto facendo la ricerca tramite il suo codice fiscale; con questo procedimento non si può ottenere la visura.

Il contratto di comodato d'uso

Il comodato d'uso, conosciuto volgarmente con il nome di "prestito", è un contratto reale a effetti obbligatori regolato dagli art. 1803-1812 del Codice civile. Il comodato d'uso prevede che una parte detta comodante consegni un bene per un certo periodo di tempo a un'altra parte detta comodatario. Questo contratto può riguardare sia i beni mobili sia i beni immobili. Il comodatario può utilizzare il bene solo per le finalità e per la durata temporale stabilite nel contratto. Inoltre sono a suo carico le spese ordinarie sostenute per utilizzare il bene e deve restituire il bene non appena il comodante ne faccia richiesta. Il comodato d'uso è un contratto a titolo gratuito. Infatti qualora il soggetto che riceve il bene fosse obbligato a corrispondere alla controparte un pagamento si sarebbe in presenza di un contratto di locazione o di affitto.

Ricerche sul contratto di comodato d'uso

La registrazione del contratto di comodato d'uso

Il contratto di comodato d'uso può essere stipulato sia in forma verbale sia in forma scritta. Qualora i contraenti scelgano di concludere il contratto in forma scritta, la legge fiscale prevede l'obbligo di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle entrate entro venti giorni dalla data della stipulazione. Sono previste agevolazioni fiscali per il proprietario di un'abitazione non di lusso che stipuli il contratto di comodato d'uso con un parente in linea retta entro il primo grado (cioè il genitore o il figlio). In questo caso è concessa una riduzione del 50% delle imposte IMU (che è a carico del comodante) e TASI (a carico del comodatario). La condizione necessaria per ottenere la riduzione è che il contratto sia stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle entrate. Inoltre il comodante deve possedere un solo immobile oltre a quello dato in comodato e deve risiedere e dimorare nello stesso comune in cui si trova l'immobile oggetto del contratto.

Il contratto di comodato d'uso nella visura catastale

La visura catastale è un documento rilasciato dall'Agenzia delle entrate per mezzo del quale si possono apprendere i dati principali che riguardano un determinato bene immobile. Tramite la visura si ottengono i dati identificativi del soggetto a cui è intestato il bene immobile, i dati identificativi dell'unità immobiliare, i dati relativi alla rendita dell'unità immobiliare e l'elenco delle persone fisiche e giuridiche cha vantano diritti sul bene immobile. In quest'ultimo elenco rientrano i diritti reali su beni altrui e i contratti reali a effetti obbligatori come la locazione, l'affitto e il comodato d'uso. L'iscrizione nel catasto di un diritto, e la sua conseguente consultabilità tramite la visura, ha come unico effetto civilistico l'opponibilità di quel diritto ai terzi. Per quanto riguarda le parti dei contratti, valgono le norme del Codice civile. Per esempio il contratto di comodato d'uso produce i suoi effetti nel momento in cui viene stipulato anziché nel momento della registrazione.

Nel diritto tavolare

Gli effetti civilistici dell'accatastamento limitati all'opponibilità dei diritti sui beni immobili alle terze persone non riguardano alcuni territori regolati dalla Legge tavolare. La legge tavolare è una legge ordinaria che regola i diritti sui beni immobili nei territori dell'Impero Austro-Ungarico annessi all'Italia nel 1918, vale a dire le province di Trieste, Gorizia, Bolzano e Trento e alcuni comuni delle province di Brescia, Vicenza, Udine e Belluno. In questi territori le vicende giuridiche dei beni immobili sono registrate nei libri tavolari. La particolarità del sistema tavolare è che l'iscrizione di contratti e sentenze nei libri tavolari ha effetto costitutivo. Così il diritto di proprietà sui beni immobili non si trasferisce nel momento della stipulazione del contratto ma nel momento dell'intavolazione. Il comodato d'uso non rientra negli atti per i quali è prevista l'intavolazione nei libri fondiari. Nei territori a sistema tavolare convivono il catasto e l'ufficio tavolare, quindi per raccogliere documentazione su un bene immobile bisogna documentarsi da entrambi.

Domande frequenti

Quali vantaggi fiscali offre il comodato d'uso tra parenti?

Il comodato d'uso tra parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli) gode di importanti agevolazioni fiscali. Se il contratto è stipulato per iscritto e registrato, il proprietario (comodante) ottiene una riduzione del 50% sull'imposta IMU, mentre il beneficiario (comodatario) vede ridursi del 50% la TASI. Queste agevolazioni sono subordinate a condizioni precise: il comodante deve possedere un solo immobile oltre a quello dato in comodato e deve risiedere nello stesso comune in cui si trova l'immobile oggetto del contratto. Senza il rispetto di questi requisiti, le tasse verranno calcolate normalmente.
È obbligatorio registrare il contratto di comodato d'uso?

Il contratto di comodato può essere stipulato verbalmente o per iscritto. Tuttavia, se si sceglie la forma scritta, la legge fiscale impone l'obbligo di registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Questa registrazione è fondamentale per rendere opponibile il diritto verso i terzi e per accedere alle eventuali agevolazioni fiscali previste per i parenti. Anche se il contratto verbale è valido civilmente, la mancata registrazione di uno scritto comporta sanzioni fiscali e limita la tutela legale del contratto stesso in caso di controversie.
Cosa indica la presenza del comodato nella visura catastale?

Nella visura catastale, la registrazione del comodato d'uso appare nell'elenco dei diritti e contratti a effetti obbligatori gravanti sull'immobile. È importante capire che questa iscrizione non conferisce la proprietà né costituisce il diritto, ma ha solo effetto dichiarativo e di opponibilità ai terzi. Ciò significa che il contratto produce i suoi effetti civili dal momento della stipula, ma la registrazione nel catasto serve a notificare pubblicamente l'esistenza del vincolo, proteggendo il comodatario da eventuali vendite o ipoteche successive dell'immobile da parte del proprietario.
Come funziona il sistema catastale nelle province a regime tavolare?

In alcune province del Nord-Est (Trieste, Bolzano, Trento, Gorizia e parti di Brescia, Vicenza, Udine e Belluno) vige il sistema tavolare, ereditato dal passato austriaco. Qui, la registrazione nei libri tavolari ha effetto costitutivo: il trasferimento della proprietà avviene solo con l'intavolazione, non con la firma del contratto. Per il comodato d'uso, tuttavia, non è prevista l'intavolazione. Di conseguenza, in queste aree è necessario consultare sia il catasto (per i dati tecnici e fiscali) sia l'ufficio tavolare (per la titolarità reale dei diritti) per avere un quadro completo e giuridicamente corretto sulla situazione dell'immobile.