Aste immobiliari: che cosa sono
Le aste immobiliari sono lo strumento attraverso il quale dei beni immobili pignorati vengono venduti forzatamente al fine di far fronte ai debiti del privato o della società a cui sono stati pignorati. La compravendita ha luogo presso l'ufficio aste giudiziarie presente nei tribunali ed è disposta da un giudice fallimentare. Le aste immobiliari sono dunque, da una parte, uno strumento atto ad ottenere una liquidità in grado di soddisfare, parzialmente o del tutto, i creditori; dall'altra sono un'ottima occasione, per chi si pone come potenziale acquirente, di accaparrarsi un immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto a quello che avrebbe ottenuto tramite una compravendita tradizionale. Se si desidera partecipare ad un'asta giudiziaria è opportuno tenere d'occhio gli appositi siti internet e i quotidiani nazionali: gli avvisi di vendita sono pubblicati almeno 45 giorni prima del termine stabilito per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto.
La vendita senza incanto
L'asta può procedere in due modi: uno è la cosiddetta vendita senza incanto, nella quale i partecipanti presentano in Cancelleria le rispettive offerte in busta chiusa. Le offerte vengono poi aperte nel corso dell'udienza, alla presenza degli offerenti. Se l'offerta più alta è superiore al valore dell'immobile aumentato di un quinto, è automaticamente accettata. Se invece è inferiore, si rende necessario sentire il parere dei creditori: basta il disaccordo di uno di essi a bloccare la vendita. Il giudice può inoltre stabilire che l'offerta non è adeguata: anche in questo caso non si procede alla vendita e si indice un'altra asta. Nella vendita senza incanto l'offerta impegna i partecipanti fin dal momento in cui viene presentata. L'asta può chiudersi anche il giorno stesso dell'apertura delle buste.
La vendita con incanto
Nella vendita con incanto, invece, il procedimento è diverso. Il giudice stabilisce il prezzo base dell'incanto, la quota minima con cui devono essere aumentate le offerte, l'ammontare della cauzione e le modalità in cui verrà tenuta l'asta. Per essere valide, le offerte devono superare il prezzo base o l'offerta precedente almeno della quota stabilita in precedenza dal giudice. Quando un'offerta viene superata, non è più valida e non obbliga in nessun modo chi l'ha presentata. Il vincitore non si aggiudica il bene prima dello scadere di dieci giorni. Se in questo arco di tempo qualcuno presenta un'offerta superiore di almeno il 20%, viene annullata la vendita e indetta una nuova asta, a cui potranno partecipare i vecchi e i nuovi offerenti. La base di prezzo da cui si partirà si basa sull'ultima offerta.
Modalità di partecipazione
Alle aste immobiliari può partecipare chiunque, tranne il debitore. Le offerte possono essere presentate di persona o mediante un mandatario con procura speciale. Per partecipare, generalmente, è necessario presentare domanda tramite appositi moduli disponibili in Cancelleria, e pagare il deposito cauzionale entro i termini stabiliti dal giudice. La cauzione deve essere consegnata nella busta dell'offerta. Ai partecipanti che non si aggiudicano il bene immobile oggetto dell'asta verrà restituito l'intero ammontare della cauzione. Se però il partecipante, senza giustificato motivo, dopo aver versato la cauzione non partecipa all'asta, nè di persona nè tramite procuratore speciale, la cauzione non viene restituita interamente ma solo per nove decimi. In caso di rifiuto dell'acquisto, invece, la cauzione viene trattenuta per intero.
Le aste immobiliari sono vantaggiose?
Comprare un bene immobile all'asta spesso conviene, e anche molto, considerando che ogni volta che l'asta va deserta il suo prezzo scende del 25%. Certo, bisogna prima informarsi sul bene in questione. In primo luogo, gli interessati all'acquisto di un bene immobile all'asta hanno la possibilità di prenderne visione, rispettando le disposizioni stabilite dal giudice. A tal fine, dovranno rivolgersi al custode giudiziario nominato dal giudice. In secondo luogo, possono consultare la perizia di stima redatta da un esperto nominato dal giudice, che contiene la planimetria, i dati catastali, i vincoli, le servitù, lo stato di fatto, le eventuali irregolarità e la possibilità o meno di sanarle, i debiti e altri elementi che descrivono il bene. È importante conoscere il bene immobile in vendita prima di fare qualsiasi offerta, per non rischiare brutte sorprese.
Il decreto di trasferimento
Il partecipante che si aggiudica il bene immobile oggetto dell'asta deve versare il prezzo di aggiudicazione al netto della cauzione precedentemente versata. A tal fine è possibile chiedere un mutuo a uno degli istituti di credito convenzionati con il tribunale. Dopodiché il giudice emana il decreto di trasferimento, che contiene anche l'ingiunzione al custode e al debitore di lasciare l'immobile e l'ordine di cancellare i pignoramenti e le ipoteche che gravano sul bene. Le spese di queste cancellazioni sono a carico del nuovo proprietario. La vendita verrà poi trascritta sui libri fondiari del comune in cui si trova l'immobile. C'è un caso in cui il giudice può rifiutarsi di firmare il decreto di trasferimento: quando ritiene che il prezzo di vendita sia troppo basso. In questo caso si procede alla riapertura dell'asta.
