Comprare casa
Lo chiamano il male del mattone ed è il malessere in senso figurato che ogni anno spinge migliaia di italiani a comprare casa. Che siano famiglie, giovani coppie o singoli individui, il mercato immobiliare italiano non si ferma mai nonostante la crisi. Forse è proprio perché il mattone rimane la forma di investimento più solida a cui aggrapparsi in un futuro sempre più instabile ed incerto. O forse semplicemente perché l'idea di pagare per tutta la vita un affitto, ritrovandosi alla fine padroni di niente, non ci allieta. Comprare casa è un passo importante nella vita di una persona ed un obbiettivo che purtroppo non tutti riescono a raggiungere. La crisi economica nel periodo storico in cui stiamo vivendo ha penalizzato particolarmente il mercato immobiliare decretando un forte ribasso generale dei prezzi dei fabbricati. Questo è sicuramente il momento migliore per chi acquista, un po’ meno per chi vende. Nel complesso sistema economico della domanda e dell'offerta, a pagare il prezzo più alto sono in ogni caso i giovani che sempre più difficilmente potranno concedersi il lusso di acquistare casa.
Il momento di acquistare casa
Non c'è un momento perfetto in cui comprare casa sia più conveniente rispetto ad un altro. In genere ciò che spinge un soggetto a compiere questo passo è la sua volontà di farlo in quel momento. Volontà che può essere determinata da numerosi fattori quali per esempio la disponibilità economica, la vita affettiva, particolari esigenze di salute o lavoro o semplicemente la fortuita occasione di un affare. L'acquisto di una casa è comunque un'incombenza da svolgere nella massima legalità e tutela, affidandosi al supporto di persone esperte e competenti nel settore, soprattutto se ci si approccia per la prima volta al mondo delle compravendite. Le agenzie, i mediatori ed i liberi professionisti che operano nel campo immobiliare sono le figure professionali più adeguate a cui rivolgersi quando si è intenzionati ad acquistare casa. La sottoscrizione del contratto di acquisto è solo l'ultima delle prassi operative e quella che sigilla la compravendita. A monte vi sono una serie di verifiche ed accertamenti effettuati da chi di dovere per conferire al fabbricato o all'unità immobiliare tutti i presupposti richiesti per la regolare e legittima stipula del rogito.
Oneri della parte venditrice
Vige l'obbligo per il venditore di regolarizzare la posizione catastale del fabbricato da portare al rogito. La situazione dello stato di fatto effettivamente in essere al momento della vendita deve corrispondere con gli elaborati precedentemente depositati presso il catasto. In difetto, il proprietario del bene deve necessariamente aggiornare e riordinare la situazione, allineandola allo stato dei luoghi con oneri e spese a suo carico. Di competenza del venditore è altresì l'eventuale frazionamento per lo scorporo dal fabbricato maggiore di una porzione del medesimo, qualora l'acquirente fosse interessato solo a questa. Il proprietario attuale del fabbricato è tenuto a fornire al notaio gli atti in forza dei quali ha acquisito il titolo di proprietà (successioni, compravendite, donazioni ecc.), che deve essere scevra da passaggi incongruenti. Gli interventi edilizi attuati in precedenza devono essere documentati e dotati di regolari concessioni ed autorizzazioni i cui estremi saranno citati nel contratto. Da allegare al contratto infine, l'A.P.E. attestante la prestazione energetica dell'immobile, di responsabilità della parte venditrice.
Accorgimenti per un buon acquisto
Individuato l'immobile da comprare e nominato un esperto che ci affianchi nella parte tecnica, la primissima operazione che egli svolgerà sarà quella di verificare lo stato della proprietà e la presenza di eventuali clausole ipotecarie istituite dal proprietario o da terzi. Talvolta può risultare importante far stimare l'immobile in vendita da chi del settore, al fine di avere un riscontro diretto sul valore di mercato dello stesso così da intavolare una possibile trattativa sul prezzo. Se questa avviene in forma privata tra parte venditrice ed acquirente è sempre meglio avvalersi del giudizio di un esperto per valutare la convenienza o meno dell'affare, in termini di qualità e potenzialità del fabbricato. Se l'unità da acquistare richiede opere di ristrutturazione o interventi di miglioramento, sarebbe opportuno condurre una valutazione economica sull’ammontare dei lavori necessari, compresi eventuali oneri di costruzione ed urbanizzazione, nonché spese di progettazione. Il totale dei costi da sostenere, al quale si sommano anche le spese notarili ed il relativo onorario (sempre a carico di chi compra), permette già un sommario riscontro sulla vantaggiosità dell'affare.
Il contratto di acquisto casa
Prima di andare al rogito per il definitivo passaggio di proprietà e di ogni altro diritto spettante sul fabbricato, è buona regola, a tutela di entrambe le parti coinvolte nella compravendita, stipulare un atto preliminare avvalendosi di un notaio o semplicemente di un mediatore immobiliare. A mezzo del preliminare e del versamento di una caparra confirmatoria da acquirente a venditore, i soggetti si vincolano nella promessa e si tutelano da eventuali recessioni. Il contratto preliminare ha validità legale e l'acquirente che rinuncia al bene perde la caparra, mentre il venditore che recede dal contratto restituisce all'acquirente il doppio di quanto ricevuto. Tutti gli importi monetari devono essere versati a mezzo di bonifici ed assegni bancari o assegni circolari, che attestino la tracciabilità del denaro ed i cui estremi di versamento saranno riportati in contratto. L'acquirente coniugato in regime di comunione legale dei beni, che intenda godere della proprietà esclusiva sull’ immobile, è vincolato alla sottoscrizione del contratto da parte del coniuge per il consenso all'acquisto del bene ed all'intestazione esclusiva del titolo di proprietà al compagno.
Acquistare la prima casa
Comprare casa è agevole quando l'immobile sarà adibito a prima abitazione, ovvero a residenza con carattere continuativo senza prima avere mai usufruito delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. In questo caso gli sgravi fiscali si attuano sia sulle spese notarili sostenute che sui mutui richiesti per tale finalità. Quando si parla di spese notarili si intendono tutte quelle tasse ipotecarie, catastali ed imposte di registro a cui ogni bene compravenduto è soggetto. Quando si fa riferimento a mutui, prestiti o finanziamenti concessi, l'agevolazione riguarda i tassi d'interesse. Ovviamente vige il requisito di non possedere altre prime case, di non aver già usufruito dell'incentivo e di spostare la residenza con obbligo di mantenimento per almeno 18 mesi nell'abitazione in oggetto. Anche le tasse dovute all'erario e gli oneri ad essa accessori vengono conteggiati con aliquote e coefficienti che riducono notevolmente l’imposta annua da versare. Alcune autonomie locali hanno messo appunto dei sussidi contributivi per l’acquisto della prima casa rivolti a determinate fasce di reddito o sociali. Rimangono comunque sempre troppo pochi e difficilmente accessibili.
Domande frequenti
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Chi paga le spese catastali e le irregolarità presenti nell'immobile?È fondamentale sapere che l'onere di regolarizzare la posizione catastale spetta esclusivamente al venditore. Prima del rogito, lo stato di fatto dell'immobile deve coincidere perfettamente con le planimetrie depositate al Catasto. Se emergono discrepanze o mancate comunicazioni di variazioni, il proprietario deve aggiornare la documentazione a sue spese e con i propri tempi. Inoltre, il venditore deve fornire al notaio tutta la documentazione degli interventi edilizi precedenti, provando che erano conformi alle norme e dotati di necessarie concessioni. Questa verifica è cruciale per evitare problemi legali futuri e garantire la piena titolarità del bene.
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Quali documenti devo esigere dal venditore prima di firmare il compromesso?Oltre alla verifica della libertà da ipoteche e pignoramenti, devi pretendere l'APE (Attestato di Prestazione Energetica), documento obbligatorio e di responsabilità del venditore. È essenziale richiedere anche la visura catastale aggiornata e le planimetrie, per assicurarti che l'immobile corrisponda alla realtà fisica. Non dimenticare di chiedere la documentazione relativa agli abusi edilizi, se presenti, e la certificazione di conformità impiantistica. Un esperto tecnico dovrebbe sempre accompagnarti in queste verifiche preliminari per valutare lo stato reale dell'immobile e identificare eventuali costi nascosti legati a manutenzioni straordinarie o adeguamenti normativi obbligatori.
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Come funziona la caparra confirmatoria nel contratto preliminare?La caparra confirmatoria è uno strumento giuridico chiave nel contratto preliminare di compravendita. Serve a vincolare le parti: se l'acquirente si ritira dall'acquisto senza un valido motivo legale, perde l'importo della caparra versata. Al contrario, se è il venditore a recedere dal contratto, è tenuto a restituire all'acquirente il doppio della somma ricevuta. Questo meccanismo tutela entrambi contro l'arbitrarietà. Ricorda che tutti i pagamenti, inclusa la caparra, devono avvenire tramite mezzi tracciabili come bonifici o assegni, specificando chiaramente in contratto il causale del versamento per garantire la trasparenza finanziaria richiesta dalla legge.
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Quali sono i requisiti e i vantaggi per l'acquisto della 'prima casa'?Per accedere alle agevolazioni fiscali della 'prima casa', l'immobile deve diventare tua residenza abituale e non devi possedere altre prime case né averne usufruito precedentemente. I benefici principali includono l'aliquota ridotta del 2% sull'imposta di registro invece del 9%, e riduzioni sulle tasse ipotecarie e catastali. Inoltre, le banche offrono spesso tassi di interesse più bassi sui mutui destinati alla prima abitazione. Un obbligo stringente è quello di trasferire la residenza anagrafica nell'immobile entro 18 mesi dall'atto di compravendita e mantenerla per almeno due anni; il mancato rispetto comporta sanzioni fiscali significative e la perdita dei benefici ottenuti.
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Quanto costano realmente le spese notarili e come si calcola il budget totale?Le spese notarili sono a carico esclusivo dell'acquirente e comprendono l'onorario del notaio, le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Per la prima casa le imposte sono minime (2% del valore catastale), mentre per la seconda casa salgono al 9%. Oltre al notaio, devi considerare le commissioni dell'agenzia immobiliare (solitamente il 3-4% + IVA), le spese tecniche per le verifiche pre-acquisto e, se necessario, i costi di eventuale ristrutturazione. Per un calcolo realistico, somma al prezzo di acquisto tutti questi oneri accessori, aggiungendo un margine di sicurezza per imprevisti, poiché il costo finale dell'operazione supera quasi sempre il prezzo di listino dell'immobile.
