Il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità
Il certificato di agibilità è un documento previsto dalla legge Italiana. Questo documento serve ad attestare che un immobile, il quale abbia fine abitativo, rispetti tutte quelle che sono le norme di risparmio energetico, sicurezza e salute previste all’interno della legge Italiana. È bene però fare una distinzione preliminare in quanto un tempo i documenti erano due, per tipi di immobili diversi: il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità. Entrambi questi documenti erano trattati normativamente allo stesso modo ma il primo era destinato ad edifici più piccoli, come una semplice casa, mentre il secondo era destinato ad edifici molto più grandi rispetto ad una semplice abitazione familiare. Siccome entrambi venivano trattati egualmente ma avevano uno scopo, sebbene destinato a tipologie di edifici diversi, praticamente simile, tale distinzione non faceva altro che creare confusione. Fu così che grazie al D.P.R. 380 del giugno 2001 tale distinzione fu esemplificata in un solo ed unico certificato per entrambi i tipi di edifici.
Certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è molto importante anche per questioni relative ai diritti che sono connessi all’immobile in esame come, ad esempio, nel caso in cui questo venga ceduto o venduto. In tal proposito, è stato messo in luce che tale certificato è una componente essenziale dell’immobile. Nel caso in cui venga venduto senza il certificato di agibilità, l’immobile non verrebbe considerato come immobile ad uso abitativo ma un qualcosa che è stato venduto per un altro tipo di scopo che non è quello richiesto dall’acquirente, ovvero un immobile ad uso abitativo. Spesso, però, tale mancanza viene vista come una sorta di mancato deposito di documenti a danno di colui che acquista l’immobile al quale viene però riconosciuto che, l’immobile ormai acquistato, ha un errore di qualità. Nel caso in cui l’immobile non presenti difetti per i quali si possa pensare ad una mancata consegna del certificato di agibilità, questo non verrà considerato come un sinistro da parte del venditore.
Come e quando richiedere il certificato
Le caratteristiche, le informazioni e le varie componenti del certificato di agibilità sono espresse nell’articolo 24 del Decreto del Presidente della Repubblica (D.P.R.) 380 del giugno 2001. In esso è ben esplicato che questa certificazione serve ad attestare le condizioni degli immobili, i quali devono sottostare agi standard di sicurezza, salute e risparmio energetico imposti dallo Stato Italiano. La documentazione richiesta per avere diritto alla certificazione deve essere presentata entro almeno quindici giorni dalla fine dei lavori di costruzione dell’immobile all’ufficio per l’edilizia del proprio comune di appartenenza. Inoltre, è bene notare che nel caso in cui non venga presentata alcuna documentazione riguardante l’agibilità dell’immobile si può essere soggetti ad una multa il cui valore oscilla tra i 77 e i 464€. Il certificato va richiesto anche per porzioni a funzionamento autonomo dello stesso immobile.
Mancanza del certificato
Importanti modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica (D.P.R.) 380 del giugno 2001 sono state apportate di recente dal Decreto Legislativo 222 del 25 novembre 2016, come l’abrogazione dell’articolo 25. Anche se al momento di acquisto da un lato, e di vendita dall’altro, un immobile dovesse essere sprovvisto della documentazione di agibilità, questo non verrebbe considerato invalidante per il venditore. Di conseguenza, un notaio non può rifiutare di stendere un atto che attesti il trasferimento di un immobile che manchi del certificato di agibilità. Una volta introdotta la figura del notaio nella compravendita, esso è tenuto a redigere un documento che non manchi di nessuna clausola, men che meno quelle riguardanti l’agibilità dell’immobile. In ogni caso, non c’è alcuna norma che vieta al venditore e all’acquirente di regolarsi tra di loro come meglio ritengono opportuno, potendo anche scegliere di delegare all’acquirente l’onere della stipula di una documentazione riguardante l’agibilità dell’immobile.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra certificato di agibilità e abitabilità?In passato esistevano due certificati distinti: l'abitabilità per gli edifici residenziali complessi e l'agibilità per le unità immobiliari minori. Tuttavia, il D.P.R. 380/2001 ha unificato la normativa, abolendo la distinzione pratica. Oggi esiste un unico certificato di agibilità che attesta la conformità dell'immobile alle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, indipendentemente dalle dimensioni dell'edificio. Questa semplificazione ha eliminato la confusione precedente, rendendo il documento unico per qualsiasi tipo di intervento edilizio che richieda la verifica dell'idoneità all'uso.
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Entro quanti giorni bisogna presentare la domanda di agibilità dopo i lavori?La presentazione della documentazione per ottenere il certificato di agibilità deve avvenire entro quindici giorni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. Tale istanza va inoltrata all'Ufficio Tecnico del Comune di competenza. Il rispetto di questo termine è fondamentale: la mancata o tardiva presentazione della pratica comporta sanzioni amministrative pecuniarie variabili tra i 77 e i 464 euro. È consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato per garantire che tutta la documentazione tecnica sia completa e conforme agli standard richiesti prima della scadenza temporale.
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È possibile vendere una casa senza certificato di agibilità?Sì, è tecnicamente possibile stipulare un contratto di compravendita per un immobile privo di certificato di agibilità. Le recenti modifiche normative, in particolare il D.Lgs. 222/2016, hanno chiarito che la mancanza del certificato non rende nullo il contratto né impedisce al notaio di redigere l'atto di trasferimento. Tuttavia, l'acquisto di un immobile senza agibilità comporta rischi significativi: l'immobile potrebbe non rispettare gli standard minimi di sicurezza o efficienza energetica. Le parti possono accordarsi privatamente sulla gestione della regolarizzazione, spesso delegando all'acquirente l'onere di richiedere il certificato post-vendita.
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Che conseguenze legali ci sono se manca il certificato di agibilità?La principale conseguenza legale diretta è l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria, che varia dai 77 ai 464 euro, per chi non presenta la documentazione nei termini previsti. Dal punto di vista contrattuale, la mancanza del certificato non invalida automaticamente la vendita, ma può configurare un vizio della cosa venduta se l'immobile non è effettivamente abitabile o sicuro. L'acquirente potrebbe agire legalmente per risarcimento danni se dimostra che la mancanza del certificato deriva da difetti strutturali o normativi gravi non dichiarati. È quindi cruciale verificare lo stato legale dell'immobile prima dell'acquisto.
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A cosa serve esattamente il certificato di agibilità?Il certificato di agibilità è il documento ufficiale che attesta che un immobile rispetta i requisiti minimi di sicurezza, salute, igiene e risparmio energetico stabiliti dalla legge italiana. Serve a garantire che l'edificio sia idoneo all'uso per cui è stato progettato, proteggendo la salute degli occupanti. Oltre agli aspetti tecnici, il certificato è essenziale per regolare i rapporti con gli enti pubblici, per ottenere allacciamenti utilities definitivi e per valorizzare l'immobile sul mercato immobiliare. Senza di esso, l'immobile non può essere considerato pienamente conforme alle normative vigenti, limitandone la commerciabilità e l'utilizzo.
