Usucapione

Cosa è l'usucapione

L'usucapione è il diritto di poter acquisire la proprietà di un bene senza che vi sia accordo con il proprietario, dopo il possesso in modo continuativo del bene stesso per più anni. Quindi con l'usucapione si conferisce la certezza nei rapporti giuridici a chi, pur non possedendo il bene, si cura di esso portando dei benefici a se stesso e alla collettività, rispetto al proprietario invece che non se ne cura affatto. Ovviamente il diritto di proprietà per usucapione si può ottenere solo nel caso di possesso del bene in modo non violento e non per appropriazione indebita. Il proprietario deve aver abbandonato la proprietà, per esempio il proprietario si trasferisce all'estero e abbandona il terreno o l'edificio. Si diventa proprietari del bene per usucapione quando si è in possesso del bene stesso per più di 10 anni e ci si è comportati come se fosse di prioprietà, alla luce del sole e senza sotterfugi.

Quali sono i termini per la proprietà per usucapione

I termini di tempo per acquisire la proprietà per usucapione sono diversi in funzione del bene stesso. Dopo 20 anni si può vantare la proprietà di un bene mobile ed immobile e di tutti i diritti di godimento come l'usufrutto, l'uso etc. Il tempo è vent'anni perchè ci si è impossessati del bene in malafede, cioè consapevoli che il bene era di altri. La conta del tempo parte dall'inizio del possesso deve essere continuativo, senza interruzioni. Dieci anni invece se è acquisito il bene, in buona fede con un atto pubblico registrato, da una persona che si è poi rivelata non il vero proprietario. Anche in questo caso il possesso deve essere continuativo e non si deve interrompere. Per essere più precisi l'interruzione ci può essere ma non superiore ad un anno, ad esempio il proprietario può rientrare in possesso del bene ma poi riabbandonarlo nel corso dell'anno.

Quali sono i beni non usucapibili

I beni che non possono godere del diritto di usucapione sono i beni demaniali dello stato, i beni di proprietà dei comuni delle ex provincie, i beni non disponibili e gli edifici di culto. Non sono usucapibili i diritti di garanzia come l'ipoteca e i diritti personali, ad esempio l'affitto. I beni pubblici indisponibili sono quei beni utilizzati per il servizio pubblico o per il conseguimento di fini pubblici. I beni patrimoniali indisponibili possono essere mobili ed immobili e appartengono a qualsiasi ente pubblico. Alcuni esempi sono le foreste, le acque termali, le acque minerali, le cave e le miniere, tutti gli edifici pubblici, i beni di interesse storico, tutti i beni in dotazione al Presidente della Repubblica. Secondo l’art.824 del C.C. questi beni sono inalienabili, quindi non possono essere sottratti alla loro destinazione d'uso.

Un bene immobile non soggetto ad usucapione

Quali documenti per ottenere la proprietà per usucapione

L'usucapione è il possesso pacifico e continuativo di un bene mobile o immobile per più anni ininterrottamente, può consentire di diventare proprietario del bene stesso senza il consenso del legittimo proprietario. Spieghiamo meglio come si formalizza l'usucapione, affinchè il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dalla legge è necessario ottenere una sentenza del giudice che dichiari il compimento del diritto di usucapione. La sentenza è necessaria proprio perchè non essendoci atti o contratti da registrare per attestare il passaggio di proprietà bisogna istruire una vera e propria causa per provare l'esistenza del possesso e il decorso del tempo. E' ammessa qualsiasi prova da fornire al giudice, non è difficile in questo modo trovare i testimoni che confermino l'uso in modo continuativo e pacifico del bene, e esibire i documenti che confermino il possesso come pagamenti delle utenze, fotografie tasse e quant'altro.

Come si può interrompere il diritto all'usucapione

Il compimento del diritto all'usucapione può essere comunque interrotto o sospeso. L'interruzione avviene quando il legittimo proprietario attua dei comportamenti tali da riaffermare il diritto alla sua proprietà e a contestare il possesso altrui. Non è sufficiente però una lettera o la messa in mora del possessore del bene ma deve essere posta in essere un'azione giudiziaria di rivendica del bene. E' una notifica, redatta da un avvocato, dove il legittimo proprietario chiede la restituzione del bene. L'interruzione all'usucapione può anche avvenire in modo pacifico mediante una dichiarazione scritta del possessore del bene, che riconosce all'effettivo proprietario i diritti di proprietà affermando di poter disporre del bene stesso solo in virtù del consenso del primo. La sospensione all'usucapione invece può avvenire in seguito al sopraggiungere di particolari rapporti tra il possessore e il proprietario, ad esempio chi possiede il bene sposa il proprietario del bene , in questo caso l'usucapione si interrompe fino alla cessazione del matrimonio.

Domande frequenti

Quali sono i tempi necessari per acquisire la proprietà di un immobile tramite usucapione?

I tempi variano in base alla buona o mala fede del possessore. Se si possiede il bene in buona fede, ovvero credendo legittimamente di essere il proprietario grazie a un atto pubblico registrato (anche se poi si scopre che il venditore non era il vero titolare), occorrono 10 anni di possesso continuativo. Se invece il possesso è in mala fede, cioè si sa che il bene appartiene ad altri, il termine previsto dal codice civile è di 20 anni. In entrambi i casi, il possesso deve essere ininterrotto, pacifico e pubblico.
È possibile usare l'usucapione per terreni o edifici pubblici?

No, l'usucapione non si applica ai beni demaniali e alle cose che non sono suscettibili di appropriazione privata. Sono esclusi dalla possibilità di usucapione i beni di proprietà dello Stato, dei Comuni e delle altre Pubbliche Amministrazioni che siano destinati a uso pubblico o che abbiano natura di beni indisponibili. Tra questi rientrano gli edifici di culto, le strade, le piazze, le foreste statali, le acque termali e minerali, nonché i beni storici e artistici vincolati. Questi beni rimangono sempre di proprietà pubblica indipendentemente dal tempo trascorso.
Come si dimostra legalmente di aver acquisito un bene per usucapione?

Non basta aver vissuto nel bene per il tempo richiesto; è fondamentale ottenere una sentenza del Tribunale che accerti il compimento dell'usucapione. Poiché manca un contratto di vendita da registrare, la prova si costruisce in giudizio presentando testimonianze e documenti. È utile raccogliere prove del possesso continuativo e pacifico: bollette pagate a proprio nome, ricevute di lavori di manutenzione, foto storiche, dichiarazioni di vicini o amici che confermano l'uso esclusivo del bene come se fosse di tua proprietà.
Cosa succede se il proprietario originale contesta il mio possesso durante i 10 o 20 anni?

Il decorso del termine per l'usucapione può essere interrotto o sospeso. L'interruzione avviene se il proprietario effettua azioni legali specifiche, come citarti in giudizio per la rivendica della proprietà, oppure se tu stesso riconosci la sua titolarità con una dichiarazione scritta. Una semplice raccomandata o messa in mora non basta sempre a interrompere il termine se non seguita da azione giudiziale formale. Inoltre, il termine si sospende temporaneamente in casi specifici, ad esempio se tra proprietario e possessore nasce un rapporto familiare come il matrimonio, riprendendo a decorrere solo alla fine di tale legame.