Perchè occorre fare la sanatoria catastale
Secondo la legge introdotta il primo luglio 2010 dal governo Monti la compravendita di un immobile è valida solo se lo stato di fatto della costruzione edile corrisponde alla planimetria catastale: in caso contrario l’atto di rogito è nullo. Questa novità ha avuto notevoli conseguenze in quanto molto spesso i proprietari degli immobili e degli appartamenti hanno modificato nel tempo la struttura delle loro proprietà senza richiedere l'autorizzazione ai lavori oppure senza comunicare al catasto le modifiche fatte. In questo modo la planimetria catastale non è aggiornata per quanto riguarda la distribuzione interna delle stanze. Per risolvere questo problema è stata introdotta la sanatoria catastale.
Come si effettua la sanatoria catastale
La sanatoria catastale si può effettuare in modo diversi a seconda dell'entità delle modifiche fatte: in genere se le difformità sono veramente piccole, si può evitare di richiedere la variazione. In caso contrario si deve regolarizzare sia lo stato urbanistico presso gli uffici del Comune che quello catastale rivolgendosi al catasto o all’ufficio del territorio. Nel caso che gli interventi realizzati non abbiano modificato la planimetria catastale, si deve richiedere a un tecnico abilitato di redarre la variazione catastale. Questa va consegnata al catasto tramite la procedura DOCFA per ottenere la sanatoria catastale. Se invece gli interventi sono stati effettuati senza comunicare il loro inizio al comune, la soluzione da mettere in atto dipenderà da un certo numero di fattori diversi, come la data in cui sono stati eseguiti i lavori, la rilevanza catastale e se le opere sono state eseguite con o senza DIA.
Domande frequenti
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Qual è la conseguenza legale se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto durante una compravendita?Dal 2010, la legge stabilisce che la compravendita di un immobile è nulla se lo stato reale della costruzione non coincide con la planimetria catastale registrata. Questo significa che eventuali modifiche strutturali interne o esterne non dichiarate possono invalidare l'atto di rogito. Per garantire la validità del contratto e la sicurezza giuridica della transazione, è fondamentale che la documentazione catastale rifletta fedelmente la realtà fisica dell'immobile prima della stipula.
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Quando è necessario presentare la pratica DOCFA per la sanatoria catastale?La presentazione della pratica DOCFA è obbligatoria quando si devono regolare difformità catastali rilevanti o quando si richiede una variazione della planimetria per adeguarla allo stato di fatto. Questa procedura va gestita da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e va inviata all'Agenzia delle Entrate. È necessaria soprattutto se le modifiche hanno alterato la destinazione d'uso, la consistenza o la distribuzione interna degli spazi rispetto alla registrazione pregressa.
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Bisogna sempre regolarizzare anche l'aspetto urbanistico oltre a quello catastale?Sì, nella maggior parte dei casi la sanatoria catastale deve essere accompagnata dalla regolarizzazione urbanistica presso il Comune. Il catasto segue l'assetto urbanistico: se i lavori sono stati eseguiti senza permesso o in contrasto con le norme edilizie vigenti, il Comune dovrà prima accertare la conformità o emettere un provvedimento di condono. Solo dopo aver sanato la posizione urbanistica sarà possibile procedere con la variazione catastale definitiva, salvo casi di difformità minime non rilevanti ai fini urbanistici.
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Come si valuta se le difformità sono così piccole da poter essere evitate?Non esiste una soglia numerica fissa universale, ma si valutano casi specifici come lievi spostamenti di muri interni che non cambiano la superficie calpestabile significativa o la destinazione d'uso. Tuttavia, questa valutazione spetta esclusivamente a un tecnico professionista. In caso di dubbi, è sempre preferibile regolarizzare per evitare blocchi futuri nelle vendite o successioni. Le difformità 'minime' sono quelle che non compromettono la stabilità, l'igiene o la decoro edilizio e non comportano aumento di volume o superficie utile.
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Cosa cambia se i lavori sono stati fatti con o senza DIA/SCIA?La presenza o meno di una Dichiarazione Inizia di Attività (DIA) o Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) influenza la complessità della sanatoria. Se i lavori erano comunicati correttamente, la regolarizzazione è più semplice e diretta. Al contrario, se i lavori sono stati eseguiti in assenza di comunicazioni comunali, si apre una procedura di accertamento di conformità o condono, che richiede verifiche più approfondite sulla legittimità storica dell'intervento e potrebbe implicare sanzioni amministrative prima della variazione catastale.
