Il catasto e la sua storia
La necessità di un sistema che tenesse traccia degli immobili presenti in un dato territorio è nota fin dal tempo dei romani. La città eterna aveva una sua dettagliata mappa catastale che serviva ovviamente a fini fiscali ma anche di controllo, dato che già all'epoca esistevano dei funzionari che potevano verificare lo stato di immobili fatiscenti e pericolosi. Successivamente, il territorio italiano è stato occupato per molti anni ed erano presenti sistemi catastali misti, come quello austriaco e quello dei borboni. Sarà necessaria l'unità d'Italia ed un Regio Decreto perché veda la luce il catasto particellare e geometrico che è arrivato fino ai tempi moderni. Anche attualmente, le necessità non sono diverse dal motivo per cui l'impero romano adotto questa modalità di censimento degli immobili.
Il catasto odierno
Attualmente il catasto è stato assorbito dall'Agenzia delle Entrate a seguito della soppressione dell'Agenzia del Territorio. Si è trattato solo di un cambio di dipendenza dato che niente è cambiato dal punto di vista operativo. Gli uffici catastali esistono su base provinciale, per cui qualora doveste svolgere una qualsiasi pratica e volete farlo di persona, dovrete probabilmente recarvi nel capoluogo, a meno di non volervi affidare ad un professionista. È stato effettuato negli anni scorsi un grande censimento al fine di riallineare i dati in possesso degli uffici catastali facendo emergere quegli immobili fantasma di cui non si aveva traccia. Il servizio è efficiente e permette di ottenere molte informazioni su qualsiasi immobile, previo il pagamento dei relativi diritti della visura richiesta.
La conservatoria e l'ispezione ipotecaria
Generalmente nella stessa sede del Catasto è presente la ex conservatoria degli atti del registro, oggi noto come ufficio di pubblicità immobilare. I provvedimenti riguardanti un immobile o un terreno, come ipoteca, pignoramento, trasferimento giudiziale o altro vengono annotati presso questo ufficio. Si tratta di un aspetto molto importante quando si è alla ricerca di gravami di qualsiasi natura che possono affliggere un immobile, specie prima del suo acquisto. Non occorre aspettare il notaio, in quanto con pochissimi dati è possibile effettuare una ispezione ipotecaria con esito in tempo reale. Questa banca dati viene consultata anche dagli istituti bancari persino quando viene effettuata una richiesta di prestito personale, in quanto tiene traccia di qualsiasi pregiudizievole abbia riguardato una persona ed un immobile.
I dati rilevabili dal catasto
Le informazioni rilevabili da una visura effettuata presso il catasto sono molte e dipendono dalle necessità del richiedente. È possibile, per esempio, ottenere la sola positività del possesso di uno o più immobili. Altrimenti è possibile ottenere dati di dettaglio, come il tipo di immobile, la sua collocazione in base alle carte catastali, oltre che la rendita e l'intestazione. La ricerca può essere effettuata in ambito nazionale o per singolo Comune, partendo dal codice fiscale della persona, oppure semplicemente dai dati dell'immobile. Inoltre è possibile avere un estratto di mappa dove visionare la collocazione dell'immobile che ci intessa e partendo da quello sapere anche di chi è la proprietà di terreni ed immobili confinanti. Per taluni catasti è possibile consultare anche la piantina, se depositata.
I costi delle visure catastali
Gli operatori in questo settore sono svariati, ma prima di tutto iniziamo con le consultazioni gratuite. I cittadini in possesso di uno strumento di accesso ai servizi della Pubblica Amministrazione, come la Carta Nazionale dei Servizi oppure lo SPID o ancora la Tessera Sanitaria abilitata, possono accedere alla banca dati Sister direttamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate e controllare la propria situazione catastale. Diversamente occorrerà rivolgersi ad un servizio a pagamento. Si va da un minimo di 5€, ad un massimo di 40€, in base alla documentazione che vi è necessaria. Le risposte vengono fornite praticamente in tempo reale ed inoltre, pagando un piccolo supplemento, è possibile anche ottenere una utilissima guida che vi aiuterà ad interpretare la visura nel migliore dei modi.
Le sedi fisiche degli Uffici
Nonostante buona parte delle operazioni da svolgere al Catasto sia effettuabile telematicamente, la possibilità di accedere agli uffici esiste ancora. Basta controllare sul sito dell'Agenzia delle Entrate dove si trova l'ufficio provinciale ad quale dovete fare riferimento e potrete svolgere le vostre pratiche anche senza l'ausilio del computer. È possibile inoltre richiedere informazioni al personale in servizio circa eventuali difficoltà nella consultazione delle visure, oppure ottenere indicazioni in merito alle pratiche che dobbiamo svolgere. Presso il catasto è disponibile inoltre un nutrito elenco di immobili in vendita secondo la formula dell'asta giudiziaria, sebbene la consultazione cartacea non sia così agevole. Trattandosi di uffici che possono trovarsi anche a notevole distanza, specie se abitate in provincia, è opportuno informarsi sugli orari di apertura e che non vi siano assemblee o agitazioni sindacali nel giorno di vostro interesse.
Domande frequenti
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Come posso consultare gratuitamente la mia situazione catastale?I cittadini possono accedere gratuitamente ai dati catastali tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate utilizzando il servizio Sister. Per farlo è necessario disporre di un metodo di accesso digitale riconosciuto dalla Pubblica Amministrazione, come SPID, CIE, CNS o la Tessera Sanitaria abilitata. Questo servizio permette di visualizzare la propria situazione immobiliare senza costi aggiuntivi. Se invece si necessita di documenti ufficiali certificati o visure per terzi, sarà necessario ricorrere a servizi a pagamento erogati da intermediari o direttamente dall'Agenzia, con costi variabili tra i 5€ e i 40€ a seconda del documento richiesto.
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Qual è la differenza tra visura catastale e ispezione ipotecaria?La visura catastale fornisce informazioni tecniche e amministrative sull'immobile, come la categoria, la rendita, i dati del proprietario e la posizione sui mappe catastali. L'ispezione ipotecaria, invece, consulta la banca dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora integrata nell'Agenzia delle Entrate) per verificare la situazione giuridica dell'immobile rispetto a gravami. Attraverso l'ispezione si scoprono ipoteche, pignoramenti, trascrizioni o altri vincoli che potrebbero limitare la disponibilità del bene. Mentre la visura dice 'chi possiede e com'è fatto', l'ispezione ipotecaria risponde a 'quali debiti o limiti gravano sulla proprietà'. È fondamentale eseguire entrambe le verifiche prima di acquistare un immobile.
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Quanto costa una visura catastale e quali documenti ottengo?Il costo di una visura catastale varia generalmente da un minimo di 5 euro a un massimo di 40 euro, a seconda della complessità della richiesta e del tipo di documento estratto. Oltre al documento principale, spesso è possibile pagare un piccolo supplemento per ricevere una guida all'interpretazione della visura, utile per decifrare i codici tecnici. I documenti ottenibili includono la visura per identificativo, per intestatario o per foglio/partella, e possono includere l'estratto di mappa per visualizzare graficamente la collocazione dell'immobile. I pagamenti avvengono solitamente online tramite PagoPA o bollettini postali, e le risposte arrivano quasi in tempo reale.
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Posso fare pratiche catastali di persona negli uffici fisici?Sì, nonostante la digitalizzazione spinta, gli Uffici Provinciali dell'Agenzia delle Entrate mantengono sportelli aperti per le pratiche da svolgersi di persona. È sufficiente consultare il sito ufficiale per individuare l'ufficio competente per la propria provincia. Recandoti allo sportello potrai chiedere assistenza per difficoltà tecniche nella compilazione online o presentare documenti cartacei specifici. Tuttavia, ti consigliamo vivamente di verificare preventivamente gli orari di apertura e di informarti se ci sono scioperi o assemblee sindacali in corso, poiché questi eventi potrebbero bloccare i servizi. In alternativa, puoi affidarti a professionisti abilitati (geometri, architetti, commercialisti) che gestiscono le pratiche telematicamente per tuo conto.
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Cosa significa che il Catasto è stato assorbito dall'Agenzia delle Entrate?L'Agenzia del Territorio, ente preposto storicamente alla gestione del Catasto, è stata soppressa e le sue funzioni sono state integrate nell'Agenzia delle Entrate. Questo cambiamento ha interessato principalmente la struttura organizzativa e la titolarità del servizio, ma non ha alterato il funzionamento operativo né le procedure per i cittadini. Gli uffici catastali provinciali continuano a esistere e a fornire gli stessi servizi di visura, accatastamento e aggiornamento dati. L'unica differenza pratica per l'utente è che ora tutte le richieste, le consulenze e i pagamenti devono essere indirizzati e gestiti attraverso i canali dell'Agenzia delle Entrate, mantenendo inalterati i diritti e gli obblighi legati alla proprietà immobiliare.
