Che cos'è la superficie catastale

Le visure e le superfici catastali

Le visure e la superficie catastale vengono ripartite e classificate all'interno di varie tipologie in base alle lettere dell'alfabeto. Ad esempio, sotto la lettera A sono classificati i vani principali dell'immobile e i cosiddetti accessori diretti. Invece la lettera B identifica quelle che sono le pertinenze esclusive del fabbricato, che servono per abbellirne l'aspetto estetico e valorizzarlo. Secondo la circolare 40 emessa il 20 aprile del 1939 e facente parte dei documenti generali del catasto appartengono a questa categoria le terrazze, i cortili, i patii, i giardini, balconi, le tettoie aperte e i portici. Infine le superfici catastali classificate con la lettera C sono le pertinenze accessorie dell'immobile che vengono usate per motivi di servizio. Sono le soffitte, i locali usati come deposito e le cantine. Al tempo stesso si distingue tra le pertinenze che comunicano con i principali locali dell'unità immobiliare e quelle che invece non vi sono collegate.

Come calcolare la superficie catastale

Il calcolo della superficie catastale è importante per determinare gli importi delle tasse sulla casa e di quelle per la spazzatura. Infatti questi prelievi fiscali si basano sulla metratura dell'immobile. Al tempo stesso conoscere questi valori è molto importante per mettere a punto la vendita oppure l'affitto dell'unità immobiliare, sia essa una casa, un locale commerciale o un appartamento. Inoltre, quando si procede al calcolo della superficie catastale, bisogna seguire le disposizioni contenute nel D. P. R. 138 emanato nel 1998: ad esempio è necessario arrotondare il calcolo dei metri quadrati per eccesso oppure per difetto in base al numero dei decimali. Per calcolare l'estensione dei vani principali bisogna misurare la superficie interna, comprese le murature interne ed esterne. Nel caso di pareti che segnano il confine con un'altra proprietà oppure con aree di utilizzo comune, si considerano le mura fino la mezzeria.

Il calcolo della superficie catastale

Per calcolare la superficie catastale interna di un vano (e quindi dell'unità immobiliare), bisogna considerare i muri interni ed esterni che abbiano uno spessore di 50 cm al massimo. Invece le pareti che segnano il confine con aree comuni oppure con altre unità immobiliari devono essere presi in considerazione soltanto al 50%. Di conseguenza il loro massimo spessore non deve oltrepassare i 25 cm. Al tempo stesso il calcolo della superficie catastale deve tenere conto delle pertinenze esclusive dell'immobile, classificate sotto la lettera B. In questo caso si misurano le pertinenze, nel caso di balconi e/o terrazze, fino al loro bordo esterno; invece, nel caso di giardini e aree scoperte, bisogna misurarle fino al loro confine. Se la proprietà è delimitata da muri di confine, questi vanno conteggiati fino alla mezzeria.

Il calcolo della superficie catastale e le categorie

Il termine superficie catastale è stato introdotto nel 1949, all'interno del D. P. R. 1142. Nell'articolo 49, infatti, si prevedeva che, per valutare la consistenza catastale degli immobili e delle unità destinate ad attività commerciali e botteghe si usasse il metro quadrato come elemento ordinario di riferimento. Al giorno d'oggi si seguono le prescrizioni del D. P. R. 138/98, allegato C, per quanto riguarda il calcolo della superficie catastale in relazione alle diverse tipologie di vani e pertinenze. Ad esempio, se i terrazzi e i balconi comunicano con i vani principali oppure con pertinenze accessorie, sono considerati in modo diverso a seconda della loro metratura. Nel caso che non oltrepassino i 25 metri quadrati, corrispondono al 30% della superficie catastale, mentre se superano questa estensione vengono considerati al 10%. Nel caso che non siano comunicanti, la loro valutazione è del 15% fino a 25 metri quadrati, mentre la parte eccedente viene calcolata al 5%.

Domande frequenti

Come si calcola esattamente la metratura dei muri per la superficie catastale?

Per il calcolo della superficie catastale interna, si considera la superficie dei vani includendo le murature interne ed esterne, purché lo spessore non superi i 50 cm. Tuttavia, per le pareti che delimitano il confine con altre proprietà o aree comuni, si prende in considerazione solo il 50% dello spessore, con un limite massimo di 25 cm. Questa regola è fondamentale per evitare sovrastime della metratura fiscale e garantire che il calcolo rispetti il D.P.R. 138/98.
Qual è la differenza tra categorie catastali A, B e C?

La categoria A include i vani principali dell'abitazione e gli accessori diretti. La categoria B raggruppa le pertinenze esclusive che valorizzano l'immobile, come terrazze, cortili, giardini, balconi, tettoie aperte e portici. La categoria C comprende le pertinenze accessorie di servizio, quali soffitte, depositi e cantine. È importante distinguere tra pertinenze collegate ai vani principali e quelle non collegate, poiché ciò può influenzare il calcolo della rendita e delle imposte correlate.
Come vengono tassati balconi e terrazzi nella superficie catastale?

La valutazione di balconi e terrazzi dipende dalla loro metratura e dal collegamento con i vani principali. Se comunicano con gli ambienti interni e non superano i 25 mq, contano per il 30% della superficie; se superano tale limite, il valore scende al 10%. Se non sono comunicanti, la percentuale è del 15% fino a 25 mq, mentre l'eccedenza vale solo il 5%. Questi criteri riducono l'impatto fiscale di queste aree rispetto agli spazi abitativi veri e propri.
A cosa serve conoscere la superficie catastale oltre al calcolo delle tasse?

Oltre a determinare l'importo dell'IMU e della tassa sui rifiuti (TARI), la superficie catastale è cruciale per le transazioni immobiliari. Fornisce un dato ufficiale e riconosciuto per la compravendita o l'affitto di case, appartamenti e locali commerciali. Conoscere questo valore permette di definire prezzi di mercato più accurati, evitare dispute legali sulla metratura reale e rispettare gli obblighi normativi vigenti per la registrazione degli atti notarili.
Come si gestiscono i decimali nel calcolo della superficie catastale?

Secondo le disposizioni del D.P.R. 138/1998, il calcolo della superficie catastale richiede un arrotondamento specifico. I metri quadri devono essere arrotondati per eccesso o per difetto in base al numero dei decimali presenti nel risultato del calcolo grezzo. Questo procedimento standardizza la misura utilizzata per fini fiscali, assicurando coerenza nelle dichiarazioni dei redditi e nelle valutazioni tecniche degli immobili presso l'Agenzia delle Entrate.