Cos'è l'aggiornamento catastale
Quando si eseguono dei lavori che comportano una modifica di superficie abitabile in un fabbricato, oppure il cambio di destinazione d'uso o di proprietario, è necessario presentare in catasto la documentazione per permettere l'aggiornamento della banca dati. Se ad esempio i lavori eseguiti prevedono una nuova e consistente redistribuzione degli spazi interni oppure la realizzazione di una veranda nel balcone che aumenta la superficie coperta ed abitabile del fabbricato, occorrerà presentare un aggiornamento catastale. I casi in cui tale procedura è obbligatoria sono riportati nel D.L. 122 del 30/07/2010 e possono essere riassunti nell'affermazione che tale certificazione occorre quando le opere eseguite determinino un nuovo classamento dell'edificio. Una maggiore redditività dell'immobile oppure un valore più alto da utilizzare come base imponibile ai fini fiscali determina imposte più congrue e serve a combattere i fenomeni di elusione ed evasione fiscale.
Aggiornamento catastale dei terreni
Il Catasto Terreni viene periodicamente aggiornato con diverse procedure. Innanzitutto vi sono le istanze di variazione presentate dai professionisti incaricati dal proprietario del fondo, in caso di variazione di superficie per frazionamento oppure di cambio di destinazione d'uso. Se un terreno precedentemente classificato come agricolo viene trasformato in edificabile sarà necessario rivolgersi ad un tecnico che provvederà a presentare agli appositi uffici un aggiornamento catastale. In caso di frazionamento il professionista incaricato dal committente dovrà predisporre su appositi modelli la nuova situazione con i confini aggiornati, al fine di consentire il corretto reinserimento di superficie e reddito dominicale ed agrario del fondo. La banca dati presente al Catasto Terreni viene periodicamente aggiornata anche a seguito di verifiche o aggiornamenti eseguiti dal personale d'ufficio appositamente predisposto.
Aggiornamento catastale fabbricati ex-rurali
Tutti gli immobili rurali presenti sul territorio nazionale sono censiti al Catasto terreni. Nel momento in cui un edificio perde i requisiti della ruralità, il proprietario ha l'obbligo di presentare domanda di aggiornamento catastale che comporti l'iscrizione del predetto immobile nel Catasto fabbricati. Il termine entro cui tale documentazione deve essere redatta da un professionista iscritto all'Albo dei Geometri è di trenta giorni dal momento in cui sono venute a cessare le caratteristiche di ruralità. I requisiti necessari per essere considerati fabbricato rurale vengono fissati dall'articolo 9 del D.L. 557/93. Occorre precisare che, poiché un edificio rurale gode spesso di esenzioni ed agevolazioni fiscali sia ai fini IMU che per altre tipologie di imposte, la mancata presentazione della domanda di regolarizzazione pone il proprietario dell'immobile in una situazione di evasione fiscale.
Come si presenta
Occorre innanzitutto premettere che la domanda di aggiornamento catastale può essere presentata sia dal proprietario dell'immobile che dall'usufruttuario. In caso di contitolarità è sufficiente che uno solo dei soggetti presenti richiesta di variazione, indicando i nomi degli altri comproprietari. La procedura telematica per trasmettere i nuovi dati aggiornati all'Agenzia del Territorio avviene attraverso un programma specifico (DOCFA) disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate. La documentazione dovrà essere redatta e firmata da un tecnico abilitato, che provvederà ad effettuare i rilievi metrici e fotografici necessari per un corretto classamento. Alla procedura DOCFA andranno allegati una serie di documenti, tra cui l'atto che determina il possesso dell'immobile (contratto di acquisto, donazione, successione o usufrutto), eventuali permessi rilasciati dal Comune nel caso in cui la variazione di rendita o di classamento derivi da lavori edili.
Domande frequenti
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Quali interventi obbligano alla presentazione dell'aggiornamento catastale?L'aggiornamento è obbligatorio ogni volta che i lavori o le variazioni sull'immobile determinano un nuovo classamento o modificano la superficie abitabile e reddituale. Tra i casi più comuni rientrano le modifiche strutturali consistenti, la ridistribuzione interna degli spazi, la chiusura di balconi in verande che aumentano la superficie coperta, il cambio di destinazione d'uso (ad esempio da agricolo a edificabile) e la variazione del proprietario. È fondamentale agire quando le opere influenzano il valore fiscale dell'immobile, poiché il Catasto aggiorna la propria banca dati per garantire la corretta tassazione e prevenire l'evasione.
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Devo aggiornare il catasto se trasformo un terreno agricolo in edificabile?Sì, è assolutamente necessario. Quando un terreno cambia la sua destinazione d'uso, ad esempio passando dalla classe agricola a quella edificabile, il Catasto Terreni deve essere aggiornato per riflettere questa variazione di valore e natura. Questa operazione va affidata a un tecnico abilitato (come un geometra o architetto), che predisporrà le pratiche necessarie per modificare i confini, la superficie e il reddito dominicale o agrario del fondo. Ignorare questo adempimento comporta gravi conseguenze legali e fiscali, oltre a impedire qualsiasi futura vendita o mutuo legato a quel bene.
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Quali sono i tempi e gli obblighi per i fabbricati ex-rurali?Se un edificio rurale perde i requisiti di ruralità stabiliti dal D.L. 557/93, il proprietario ha l'obbligo di richiedere l'iscrizione nel Catasto Fabbricati entro 30 giorni dalla cessazione di tali caratteristiche. La pratica deve essere redatta e firmata da un professionista iscritto all'Albo. Questo passaggio è cruciale perché gli immobili rurali godono spesso di esenzioni fiscali (come l'IMU); non regolarizzare la posizione equivale a un'evasione fiscale. Il tecnico effettuerà i rilievi necessari per un corretto classamento e presenterà la pratica telematica all'Agenzia delle Entrate.
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Chi può presentare la domanda di aggiornamento e come si svolge la procedura?La domanda può essere presentata dal proprietario dell'immobile o dall'usufruttuario. In caso di comproprietà, basta che uno solo dei titolari presenti la richiesta, indicando chiaramente gli altri co-intestatari. La procedura è telematica e utilizza il software DOCFA, accessibile tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate. Tuttavia, il cittadino non può compilare autonomamente la pratica: essa deve essere redatta, firmata digitalmente e trasmessa esclusivamente da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere o perito industriale), che curerà anche i rilievi metrici e fotografici indispensabili.
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Che documenti servono per completare la pratica di aggiornamento?Oltre alla modulistica tecnica DOCFA firmata dal professionista, è necessario allegare la documentazione probatoria delle variazioni. Fondamentale è l'atto che dimostra il possesso dell'immobile, come il contratto di compravendita, atto di donazione, dichiarazione di successione o titolo di usufrutto. Se le variazioni derivano da lavori edilizi, bisognerà includere anche i permessi comunali o le licenze costruttive relative alle opere eseguite. Questi documenti servono all'Agenzia del Territorio per verificare la legittimità delle modifiche e procedere con il nuovo accatastamento.
