Contratto preliminare
Il contratto preliminare viene stipulato in un momento anteriore al contratto definitivo e contiene un vero e proprio accordo. Per quanto riguarda i requisiti di forma l'articolo 1351 stabilisce che essi devono essere gli stessi del contratto definitivo, in caso contrario il preliminare è nullo. I motivi che spingono ad utilizzare questa forma possono essere vari. Innanzitutto si tratta di un metodo per prendere tempo nel caso non si abbia a disposizione la somma richiesta o se bisogna attendere ulteriori controlli o precisazioni. Il contratto preliminare non deve essere confuso con il compromesso, detto anche preliminare improprio con il quale le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo nella forma richiesta dalla legge.
Violazione del contratto preliminare
La violazione del contratto preliminare comporta una serie di obbligazioni a carico della parte inadempiente. In questo caso infatti si applicano gli articoli del codice civile, nello specifico il 2932 e il 1453. Nel primo caso la parte che ha ancora interesse affinché il contratto venga concluso può adire al giudice ottenendo la produzione degli effetti senza la volontà dell'altra parte. Nel secondo caso si può chiedere la risoluzione del contratto aggiungendo anche il risarcimento del danno che verrà quantificato dal giudice caso per caso. Chi ottiene la risoluzione del contratto non può esigere la prestazione nè deve eseguire la propria, nel caso lo avesse già fatto può chiedere la restituzione.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra contratto preliminare e compromesso?È fondamentale distinguere il contratto preliminare dal cosiddetto 'compromesso' o preliminare improprio. Il contratto preliminare vero e proprio contiene già tutte le clausole essenziali del futuro atto definitivo, vincolando le parti a trasferire la proprietà. Al contrario, il compromesso obbliga semplicemente le parti a stipulare successivamente il contratto definitivo nella forma richiesta dalla legge, senza definire nel dettaglio tutti i termini dell'accordo finale. Questa distinzione è cruciale perché determina quali diritti spettano alle parti in caso di inadempimento e come si procede alla trascrizione nei registri immobiliari.
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Quali sono i requisiti formali per la validità del preliminare?Secondo l'articolo 1351 del Codice Civile, il contratto preliminare deve rispettare le stesse forme richieste per il contratto definitivo. Poiché il trasferimento di proprietà immobiliare richiede generalmente la forma scritta autentica (atto pubblico) o scrittura privata autenticata, anche il preliminare deve essere redatto con la stessa formalità. Se manca tale requisito formale, il contratto preliminare è considerato nullo. Pertanto, per garantire la piena efficacia giuridica e la possibilità di trascrivere l'iscrizione a tuo favore, è essenziale che la forma del preliminare sia identica a quella dell'atto definitivo.
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Cosa succede se l'altra parte non rispetta il contratto preliminare?In caso di violazione del contratto preliminare, la parte interessata ha due strade principali previste dagli articoli 2932 e 1453 del Codice Civile. La prima opzione è agire in giudizio per ottenere l'esecuzione specifica, ovvero costringere l'altra parte a stipulare il contratto definitivo, anche senza il suo consenso diretto, producendo così gli effetti legali del trasferimento. La seconda opzione è richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. In quest'ultimo caso, la parte inadempiente dovrà corrispondere il risarcimento dei danni, quantificato dal giudice in base alle circostanze specifiche del caso.
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Posso chiedere il risarcimento del danni oltre alla risoluzione del contratto?Sì, è possibile chiedere la risoluzione del contratto preliminare unitamente al risarcimento del danno. L'articolo 1453 del Codice Civile permette alla parte adita di optare per la risoluzione quando l'altra parte non esegue la sua obbligazione. Ottenuta la risoluzione, chi chiede l'annullamento non è tenuto a eseguire la propria prestazione (ad esempio, il pagamento del prezzo) e, se l'ha già effettuata, ha diritto alla restituzione delle somme versate. Il giudice valuterà il danno subito, tenendo conto delle spese sostenute e del mancato guadagno, per determinare l'importo equo del risarcimento.
