Cos'è la nuda proprietà
La nuda proprietà è una forma, poco conosciuta in Italia, di acquistare e vendere un immobile. Questa tipologia di compravendita, presenta diversi vantaggi sia per l'acquirente, sia per il venditore. Chi vende l'immobile ha il beneficio di vedersi accreditare sul proprio conto un'adeguata somma di denaro e utilizzare da subito il capitale per soddisfare qualsiasi personale esigenza. Oltretutto si riserva anche il diritto di abitare nella casa venduta per tutta la vita. Chi acquista invece, compra oggi un'abitazione ad un costo vantaggioso, in riferimento all'età dell'usufruttuario, e ne diventa proprietario a tutti gli effetti solo dopo il decesso dell'usufruttuario stesso. Il valore dell'immobile viene determinato facendo la differenza tra il valore attuale dell'abitazione sottratto l'usufrutto.
I vantaggi della nuda proprietà
La nuda proprietà presenta diversi vantaggi. Vediamo nello specifico quali benefici ne traggono acquirente e venditore. Chi concede la nuda proprietà dell'abitazione, trasforma la casa in contante senza nessun trasloco. Con il denaro ottenuto potrà estinguere i debiti, godersi serenamente la vecchiaia, aiutare i propri figli a comprare una casa o avviare un'azienda. Chi acquista la nuda proprietà, compra un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato, adeguato all'età anagrafica dell'usufruttuario. Durante il tempo in cui l'usufruttuario continuerà ad abitare la casa, la nuda proprietà si rivaluterà ulteriormente, in merito all'incremento del valore di mercato dell'immobile stesso. Alla scadenza della nuda proprietà, l'acquirente potrà decidere se rivendere l'immobile o utilizzarlo personalmente.
Chi sono l'usufruttuario e il nudo proprietario
La nuda proprietà è una trattativa di vendita regolarizzata alla presenza di un notaio, è legalmente riconosciuta e soggetta alle vigenti normative di legge. I soggetti che ne fanno parte sono l'usufruttuario e il nudo proprietario. L'usufruttuario è il cedente dell'immobile. Può essere rappresentato da una persona oppure da una coppia di coniugi. Il nudo proprietario è colui che acquista la nuda proprietà e nonostante non possa immediatamente utilizzare il bene, è il legittimo proprietario anche se l'usufruttuario continua ad abitarvi. L'usufruttuario può vendere l'usufrutto o dare in affitto l'immobile, purché non venga variata la destinazione d'uso e le contrattazioni con terze persone vengano svolte nei limiti e nei tempi previsti nel contratto di nuda proprietà oppure in accordo con l'acquirente. Al nudo proprietario se lo ritenesse conveniente, è consentito rivendere a terzi la nuda proprietà.
Come calcolare la nuda proprietà
Per conoscere il prezzo di vendita della nuda proprietà occorre sapere il valore di mercato dell'immobile oggetto di calcolo. In genere il venditore si rivolge ad un'agenzia immobiliare per eseguire la perizia dell'immobile. Partendo dalla perizia si calcola un coefficiente in relazione all'età dell'usufruttuario. I coefficienti vengono resi pubblici dal ministero delle finanze e vengono calcolati tenendo conto delle aspettative di vita della popolazione italiana e sul tasso di interesse legale in vigore. Il valore dell'usufrutto si ottiene moltiplicando il valore dell'immobile per il tasso di interesse legale e per il coefficiente stabilito in base all'età dell'usufruttuario. Il valore della nuda proprietà è dato dalla differenza tra il valore dell'immobile e l'usufrutto. Comunque il prezzo di vendita della casa è stabilito dal venditore in accordo con l'agente immobiliare che cura tutte le operazioni di compravendita.
Chi paga le spese sulla casa
Sulla casa in genere gravano diverse spese, non solo quelle inerenti la conservazione del suo stato estetico, ma anche le tasse che bisogna versare annualmente allo stato. Quando si tratta di affrontare costi di manutenzione ordinaria, le spese sono a carico dell'usufruttuario comprese anche le spese condominiali. Gli obblighi dell'usufruttuario sono di mantenere in buono stato l'abitazione oggetto di nuda proprietà, senza arrecare danneggiamenti volontari o modificare gli interni all'insaputo del nudo proprietario. Per quanto riguarda l'Ici e l'Irpef sono di competenza dell'usufruttuario poiché gode in prima persona della casa. La legge a riguardo è molto chiara, l'usufruttuario disponendo del bene e di un diritto reale è tenuto al pagamento delle imposte legate all'immobile. Al nudo proprietario spettano tutte le spese straordinarie.
Nuda proprietà e condominio
Se la nuda proprietà riguarda un appartamento in condominio, bisogna rispettare alcune regole. Alle assemblee l'usufruttuario esercita il diritto di voto se l'ordine del giorno riguarda affari di ordinaria amministrazione, quando bisogna discutere sulle opere di ristrutturazione che interessano tutto lo stabile, allora è necessaria la presenza del nudo proprietario poiché si tratta di una manutenzione straordinaria. Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali, l'amministratore di condominio deve rivalersi sul soggetto moroso e non sul nudo proprietario. Dopo la vendita dell'immobile, l'usufruttuario è tenuto a comunicare all'amministratore la cessione della nuda proprietà dell'immobile. L'acquirente al momento della stipula del contratto può inserire qualche clausola per cautelarsi nei confronti dell'usufruttuario nel caso in cui decidesse di cedere il locazione l'usufrutto.