Cosa fare per frazionare un appartamento
Si parla di frazionare un appartamento quando si decide di dividere un immobile in due o più unità distinte e autonome. Per procedere in tal senso, è necessario essere in possesso dell’autorizzazione del Comune di riferimento e, una volta effettuati i lavori, comunicare la variazione apportata all’immobile presso gli uffici del Catasto o Agenzia del Territorio. In caso il frazionamento preveda un cambio di proprietà, bisognerà anche far redigere un rogito al Notaio. A seguito dell'entrata in vigore di alcune norme contenute nel decreto sblocca Italia, frazionare un appartamento non comporta più alcun significativo esborso di oneri e imposte da dare al Comune; pertanto questo tipo di intervento edilizio straordinario si rivela una interessante occasione sia per aumentare il valore dei propri beni possedendo due case anziché una, sia per razionalizzare spazi inutilizzati creando degli ambienti abitativi vicini ma indipendenti l’uno rispetto all’altro, che possono essere venduti o affittati singolarmente producendo reddito.
Quale documentazione deve essere presentata per frazionare un appartamento
La parte più delicata, quando si sceglie di frazionare un appartamento, è ottemperare in maniera puntuale agli obblighi previsti dalla legge e dai piani regolatori del Comune dove si trova l’immobile, presentando un progetto che rispetti i requisiti minimi perché l’intervento di frazionamento sia autorizzato. A questo scopo, sarà indispensabile affidarsi ad un professionista, ingegnere od architetto, che svolga i vari adempimenti previsti. Anzitutto, bisognerà estrapolare la documentazione relativa all’abitazione originaria presso il Comune ed il Catasto (conformità urbanistica e catastale). Una volta in possesso di questi atti, si potrà consegnare la pratica (CILA) al Comune, che provvederà a protocollarla. Con l’autorizzazione comunale in mano, ci si potrà recare presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio per effettuare la voltura catastale dell’appartamento frazionato, sancendo definitivamente l’avvenuta costituzione di due o più unità abitative separate dotate di un nuovo subalterno. Per non incorrere in spiacevoli inconvenienti, sarà opportuno prendere visione anche del regolamento condominiale e chiedere una delibera assembleare che approvi i lavori e un aggiornamento delle tabelle millesimali.
Come si esegue
Quando si sceglie di frazionare un appartamento bisogna sottostare ad una serie di requisiti perché la nuova unità abitativa possa essere accatastata senza problemi come abitazione civile. Tali caratteristiche riguardano i metri quadrati minimi affinché si possa parlare di casa e una serie di requisiti di natura strutturale, come la presenza di finestre e di servizi igienico-sanitari. A questi aspetti tecnici, vanno ad affiancarsi le necessità stilistiche e arredative derivanti dalla creazione di due ambienti confortevoli organizzati sfruttando al meglio lo spazio. Se non si vuole intervenire aprendo sul pianerottolo condominiale una seconda porta d’accesso, si potrà utilizzare, ad esempio, l’ingresso come se si trattasse di un disimpegno in comune attraverso cui accedere alle diverse unità abitative. In alternativa, si potrà frazionare un appartamento distribuito su più piani sfruttando la disposizione delle scale e creando porte d'accesso. Frazionare un appartamento porta diversi, evidenti, vantaggi: l’unica nota negativa che vale la pena di menzionare è che la divisione in più unità abitative costringerebbe il proprietario a eleggere come prima casa – con le conseguenti agevolazioni – solamente uno degli appartamenti così divisi.
Domande frequenti
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Quali sono i costi attuali per il frazionamento di un appartamento?Grazie alle normative introdotte dal decreto 'Sblocca Italia', il frazionamento di un appartamento non comporta più il pagamento di significativi oneri o imposte comunali, rendendo l'intervento economicamente vantaggioso. I costi principali saranno quindi legati esclusivamente alla progettazione tecnica da parte di un professionista (geometra, architetto o ingegnere), alle pratiche burocratiche per la CILA e alla voltura catastale. Questo aspetto rende il frazionamento una strategia utile per aumentare il valore del patrimonio immobiliare, permettendo di vendere o affittare le singole unità separatamente.
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È obbligatorio avere ingressi indipendenti per ogni nuova unità abitativa?Non è strettamente obbligatorio aprire una seconda porta diretta sul pianerottolo condominiale, purché si rispettino i requisiti di autonomia funzionale. Si può utilizzare l'ingresso esistente come disimpegno comune, da cui si accede alle diverse unità. Un'altra soluzione valida, specialmente negli appartamenti su più piani, è sfruttare la scala interna per creare accessi distinti ai vari livelli. L'importante è che ciascuna nuova unità abbia i requisiti minimi di abitabilità, inclusi servizi igienici e illuminazione naturale adeguata.
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Come cambia la situazione fiscale dopo aver frazionato un immobile?Una volta effettuato il frazionamento e ottenuti i nuovi subalterni catastali, il proprietario dovrà scegliere quale delle nuove unità dichiarare come 'prima casa' per beneficiare delle relative agevolazioni fiscali (come l'IVA al 4% o l'esenzione dalle imposte di registro). Le altre unità frazionate verranno considerate seconde case o immobili commerciali, a seconda della destinazione d'uso, e subiranno la tassazione ordinaria. È fondamentale pianificare questa scelta in fase di progetto per ottimizzare il carico tributario.
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Che ruolo gioca il condominio nel processo di frazionamento?Il consenso condominiale è spesso cruciale. Prima di iniziare i lavori, è necessario verificare il regolamento condominiale e ottenere una delibera assembleare che approvi la modifica strutturale dell'edificio. Inoltre, il frazionamento altera la distribuzione delle parti comuni e dei carichi, rendendo necessario un aggiornamento delle tabelle millesimali. Ignorare questi passaggi potrebbe portare a contestazioni legali da parte degli altri condomini o a problemi nella vendita futura delle unità.
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Quali documenti servono per presentare la pratica al Comune?Per avviare la procedura, è indispensabile affidarsi a un tecnico abilitato che predisporrà la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Il tecnico dovrà recuperare la documentazione pregressa attestante la conformità urbanistica e catastale dell'immobile originario. Successivamente, una volta approvata la pratica comunale, sarà necessario recarsi all'Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio per effettuare la voltura catastale, trasformando l'unica unità in più subalterni distinti e ufficiali.
